Mandat de gestion hôtelier ou contrat de location gérance hôtelière ?

L’intérêt du mandat de gestion et du contrat de location gérance pour le propriétaire du fonds hôtelier

Confier son établissement en mandat de gestion ou en contrat de location gérance ne s’adresse pas aux profils identiques d’investisseurs même si ces deux contrats ont des finalités communes qui sont :

• Confier la gestion de l’hôtel à un professionnel confirmé de l’hôtellerie.
• Maintenir ou améliorer les performances de l’hôtel.
• Conserver la propriété du fonds de commerce hôtelier.
• Assurer le financement des murs et /ou des travaux de rénovation de l’hôtel et la mise en conformité de cet E.R.P (Établissement recevant du public).

Ces deux contrats ont quand mêmes des similitudes juridiques relativement importantes :

• Le loueur/ le mandant reste propriétaires du fonds de commerce et en supportent la perte de valeur /les risques d’exploitation.
• Le locataire-gérant / le mandataire a toutes latitudes pour négocier leurs conditions contractuelles d’intervention.
• Le loueur/ le mandant peut exercer un droit de regard sur la performance / la comptabilité de l’exploitant.
• La durée des contrats est libre.
  Aucune indemnité n’est à verser à la fin des contrats.

Toutefois, il est important de prendre en compte les principales distinctions entre les deux contrats.

Sur le plan légal

• Le contrat de gestion est soumis au Code Civil : il n’y a aucune disposition d’ordre
  public à respecter, la liberté contractuelle prévaut.
• Le contrat de location-gérance est soumis aux règles du Code de Commerce Art. L.
  144-1 à L. 144-13 qui sont d’ordre public et doivent être impérativement respectés.

Sur le plan financier

• Avec le mandat de gestion, le mandataire reverse au mandant la totalité des bénéfices de l’exploitation ; Il est rémunéré sur la base d’un honoraire de gestion et d’un pourcentage honoraire sur le RBE ainsi que sur le chiffre d’affaires et il a la priorité des paiements.
• Le locataire-gérant conserve les bénéfices de l’exploitation. Il verse au loueur une
  redevance fixe ou variable.

Les précautions à prendre par le propriétaire du fonds de commerce

Analyser la pertinence du business plan de l’exploitant, les études de marché et le CAPEX.

(Les OPEX ou dépenses d’exploitation (de l’anglais operational expenditure) sont les charges courantes pour exploiter un produit, une entreprise, ou un système. Les CAPEX ou dépenses d’investissement (de l’anglais capital expenditure) se réfèrent aux immobilisations c’est-à-dire aux dépenses qui ont une valeur positive sur le long terme)

En cas de travaux significatifs à prévoir (mise en conformité par rapport aux normes, entretien, rénovation lourde).

Pour les deux contrats :

• Au plan matériel, s’assurer de la livraison des locaux conformes à leur destination
• S’assurer des clauses de sortie contractuelles (ex : vente des murs …)

Pour les mandats de gestion :

• La négociation avec les opérateurs hôteliers se fait généralement à partir de leur projet de contrat type, alors qu’il peut y avoir des intérêts divergents pour les parties.
• Négocier le budget annuel et le reporting de l’opérateur hôtelier et le contrôle de
  l’exploitation par le propriétaire du fonds.
• S’assurer au cours du contrat de la performance de l’opérateur hôtelier (ex : suivi des budgets et du compte d’exploitation pour vérifier la rentabilité de l’hôtel).

Il faut noter que ces deux contrats comportent des contraintes juridiques et économiques dont les principales pour le propriétaire du fonds de commerce sont

Pour le contrat de location-gérance :

• La contrainte légale d’un fonds de commerce préexistant exploité depuis 2 ans par son propriétaire (art. L 144-3 Code de Commerce).
• La solidarité entre le propriétaire et le locataire-gérant est désormais réduite au strict minimum au regard de la loi SAPIN II (NB : depuis décembre 2016).

Pour les deux contrats

• Les dépenses en matière d’investissement (CAPEX) et le cahier des charges de l’opérateur hôtelier
  ( Demeurent les lourdes contraintes en termes de responsabilité solidaire du fait qu’il s’agit de l’exploitation d’un ERP).

Dans certains cas très particuliers le loueur souhaite que le mandataire/le locataire gérant se voit transférer la charge de la gestion du personnel de l’exploitation.

Le principe : l’opérateur hôtelier devient l’employeur unique du personnel de l’hôtel

• De droit et de fait avec le contrat de location-gérance (art L 1224-1 du Code du travail).
• Possibilité avec le mandat de gestion : partie à contractualiser éventuellement (mais qui n’est ni dans la lettre ni dans l’esprit de ce type de contrat).
• Y a-t-il véritablement transfert de la charge du personnel ?
• Tout est contractualisé : descriptif du contrat de management.

Un point particulièrement délicat à aménager contractuellement et en pratique au sujet du sort des salariés en fin de contrat vis-à-vis du successeur du locataire gérant ou du mandataire en place.

Dans les deux cas, c’est le juge du commerce qui est compétent.
Possibilité de prévoir une clause attributive de juridiction sur le lieu du site ( plus aisé en cas de traitement d’une expertise judiciaire des locaux par exemple ).
Alternativement, possibilité de prévoir une clause de médiation et d’arbitrage.

Avantage et nconvénients de la location gérance

Toutefois Le loueur doit avoir exploité son fonds de commerce pendant au moins deux ans pour pouvoir ensuite le mettre en location gérance.

Le locataire gérant doit gérer le fonds de commerce en « bon père de famille ». Il doit notamment veiller à ne pas voir la valeur du fonds se déprécier.

Pour garantir le fonds, le loueur prévoit souvent un dépôt de garantie, à la charge du locataire gérant, correspondant généralement à 2 ou 3 mois de redevance.
Après apurement des comptes, à l’issue de fin du contrat de location gérance, le loueur doit restituer au locataire gérant le dépôt de garantie.

Le loueur peut aussi refuser de restituer le dépôt de garantie au locataire gérant si celui-ci
ne parvient pas par exemple à justifier du paiement des dettes du fonds de commerce, de l’accomplissement des formalités de publicité ou la régularisation de la situation fiscale.

Inconvénient majeur :

Par le passé, nombres de contrats de location-gérance, mal rédigés et trop a l’avantage du loueur, ont été requalifiés par les tribunaux en contrats de travail.

Avantage et nconvénients du mandat de gestion

Le mandat de gestion a pour objectif premier de palier à une problématique de gestion de votre établissement pendant une période donnée (« moyenne de 3/5 ans) par un professionnel extérieur, spécialisé dans la thématique liée à votre besoin. L’externalisation de votre gestion a ses avantages :

• Maitriser les coûts grâce à un contrat clair.
• Recevoir des informations régulières sur l’exploitation.
• Limiter les charges de personnel de Direction Générale (et leur gestion) en les transformant en prestation de service (allégement du haut du bilan).
• Faire appel à des professionnels de ces métiers pour des fonctions qui ne sont pas forcément les vôtres.
• Avoir une plus grande souplesse de fonctionnement et une communication interne relative à l’intervention qui sera facilitée.
• S’offrir un service, une prestation adaptée à votre entreprise.
• Respecter les engagements et les obligations déontologiques qui sont les fondations d’une bonne collaboration.

Elle vous oblige, cependant, à respecter quelques contraintes que vous devez prendre en compte :

• Partage du contrôle et de la comptabilité.
• Obligation à déléguer.
• Obligation d’une communication claire et transparente dès le début de négociation.
• Respect des engagements contractuels.
• Prendre en compte que le Gestionnaire bénéficiera d’une totale liberté d’exploitation de l’hôtel restaurant.

Ces quelques contraintes seront rapidement mises à l’écart, lorsque vous constaterez la démarche qualitative mise en place par des professionnels afin de rentabiliser au mieux votre entreprise.

En conclusion de ce comparatif, vous souhaitez investir dans  un projet sans être du métier et sans avoir la volonté de l’exploiter directement. Vous rencontrez des difficultés pour gérer votre entreprise ou bien vous souhaitez tout simplement optimiser votre gestion ?

Le mandat de gestion qui s’adresse en priorité aux investisseurs non professionnels de l’hôtellerie & restauration est alors une parfaite alternative pour faire fructifier leurs investissements. Toutefois, il est important de bien analyser la capacité de l’exploitation à supporter le coût du mandat de gestion. Le mandat de gestion est mieux adapté lorsque  la capacité en chambres et en places de restaurant de l’établissement est importante.

Vous ne souhaitez plus exploiter directement votre établissement tout en restant propriétaire et en ayant une possibilité de contrôle et une visibilité indirecte  sur l’exploitation? Alors la location gérance peut être une bonne solution.